Todos los Gastos Ocultos de un Crédito Hipotecario 2024/2025
Seamos sinceros: cuando pensamos en sacar un crédito hipotecario, solo miramos la cuota mensual. Pero la realidad es que necesitás mucha más plata de la que pensás, y es mejor saberlo antes que llevarte sorpresas desagradables en el camino.
El Verdadero Costo de tu Crédito
Lo primero que tenés que entender es que la tasa de interés que te muestra el banco es solo una parte de la historia. Lo que realmente importa es el Costo Financiero Total (CFT), un número que por suerte los bancos están obligados a mostrarte por disposición del Banco Central.
¿Por qué es tan importante? Porque incluye todos los gastos que vas a tener que pagar, no solo los intereses. Y acá es donde mucha gente se lleva la primera sorpresa: un crédito con una tasa más baja puede terminar siendo más caro por todos los extras que trae.
Los Gastos Que Nadie Te Cuenta (Pero Nosotros Sí)
Escrituración: El Primer Golpe al Bolsillo
La escrituración es probablemente el gasto extra más grande que vas a enfrentar. En CABA, por ejemplo, como comprador vas a tener que pagar el 70% de estos gastos (el vendedor paga el resto). Estamos hablando de entre un 3% y un 4% del valor de la propiedad solo en honorarios del escribano, más todos los gastos de inscripción, certificaciones y sellados.
Seguros: Los Que Te Acompañan Todo el Crédito
Hay dos seguros que son obligatorios y que vas a tener que pagar mes a mes durante toda la vida del crédito: el seguro de vida y el de incendio. El de vida suele costar entre 0,3% y 0,5% anual del crédito, y el de incendio entre 0,2% y 0,3% del valor de la propiedad. Parece poco, pero sumado mes a mes durante 20 o 30 años, termina siendo una suma importante.
La Tasación: Un Arma de Doble Filo
Cuando pedís un crédito hipotecario, el banco manda a tasar la propiedad. Este servicio lo pagás vos y puede costar entre 0,2% y 0,5% del valor de la propiedad. Pero ojo, porque acá hay una trampa: la tasación bancaria suele ser más alta que el valor de mercado, y esto te puede jugar en contra porque otros gastos se calculan sobre este valor.
Comisiones Bancarias: Las Que Siempre Están
Los bancos cobran una comisión por otorgarte el crédito (entre 1% y 3% del monto), gastos administrativos mensuales, y si querés cancelar antes, te pueden cobrar hasta un 3% del monto que quieras precancelar.
Impuestos: Los Inevitables
El impuesto de sellos varía según la provincia (entre 1,2% y 3,6%), y si el vendedor no está exento, también puede haber que pagar el ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles). Sumale timbrados y certificaciones fiscales.
Haciendo Números Reales
Para que te des una idea concreta, en un crédito por una propiedad de $20 millones, los gastos extra iniciales pueden sumar tranquilamente $1.920.000. Esto incluye:
- Escrituración: $700.000
- Tasación: $60.000
- Seguros del primer año: $160.000
- Comisión bancaria: $400.000
- Sellos: $600.000
Cómo Zafar de Algunos Gastos (O al Menos Reducirlos)
La mejor manera de minimizar estos gastos es estar bien informado y negociar. Los bancos suelen tener cierto margen para bonificar comisiones, especialmente si sos cliente. También es importante elegir bien el momento de la precancelación: si vas a cancelar parte del crédito, conviene hacerlo cuando estés pagando más capital que intereses.
La Posta Final
Sacar un crédito hipotecario puede ser el camino a tu casa propia, pero tenés que ser realista con los números. Además de poder pagar la cuota mensual, necesitás tener ahorrado entre un 8% y un 15% extra del valor de la propiedad solo para gastos. Y esto sin contar el anticipo que te va a pedir el banco, que suele ser del 20% al 30% del valor de la propiedad.
Antes de firmar cualquier cosa, exigí una lista detallada de todos los gastos al banco. Si podés, consultá con un contador o alguien que sepa del tema. Y si ves que el banco no quiere darte información clara sobre los gastos o te presiona para firmar sin leer bien, rajá de ahí.
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[^1]: Datos actualizados a marzo 2024