Entendiendo los Términos Financieros de tu Hipoteca
Entendiendo los Términos Financieros de tu Hipoteca
Cuando explorás opciones hipotecarias, te encontrás con varios términos técnicos que son fundamentales para entender el verdadero costo de tu préstamo. Aquí te explicamos cada concepto de manera clara y accesible.
El Costo Financiero Total (CFT)
El CFT es el indicador más importante que debés considerar al comparar préstamos hipotecarios. Es siempre mayor que la tasa de interés nominal porque incluye todos los costos asociados al préstamo. Este porcentaje representa el verdadero costo anual de tu préstamo, incluyendo:
¿Qué incluye el CFT?
- Tasa de interés nominal
- Gastos administrativos
- Seguros obligatorios
- Comisiones bancarias
- Gastos de mantenimiento de cuenta
- Impuestos asociados
Tasa Nominal Anual (TNA)
La TNA es la tasa de interés básica que el banco anuncia. Sin embargo, es importante entender que:
- Es una tasa nominal, no efectiva
- No considera la capitalización de intereses
- No incluye otros costos asociados
- Sirve como punto de partida, pero no refleja el costo real
Tasa Efectiva Anual (TEA)
La TEA representa el costo real del interés considerando la capitalización, es decir, el efecto de "interés sobre interés". Esta tasa:
- Es siempre mayor que la TNA
- Refleja el impacto de la frecuencia de capitalización
- Permite comparar préstamos con 4. diferentes esquemas de pago
Ejemplo Práctico
Si tenés una TNA del 60% con capitalización mensual, la TEA será significativamente mayor, posiblemente cercana al 75%, dependiendo de cómo se calculen y capitalicen los intereses.
Sistema de Amortización
El sistema de amortización define cómo se distribuyen los pagos entre capital e intereses. Los más comunes son:
1. Sistema Francés
Este sistema es el más utilizado en Argentina y cuenta con cuotas totales constantes (en préstamos de tasa fija). Pero ojo:
- Al principio pagás más intereses que capital
- La proporción de capital aumenta con cada cuota
2. Sistema Alemán
El sistema aleman tiene cuotas decrecientes* y amortización de capital constante. intereses calculados sobre saldos pendientes. ¡Pero cuidado con los intereses calculasdos sobre saldos pendientes!
Tasa Fija vs. Tasa Variable
Tasa Fija
- El porcentaje del préstamo es constante durante toda la vida del mismo
- Las cuotas son predecibles pero esta tasa generalmente es más alta al inicio
Conceptos Adicionales Importantes
Loan to Value (LTV)
El LTV es la relación entre el monto del préstamo y el valor de la propiedad. Está expresado como porcentaje (%), e influye en las condiciones del préstamo.
Relación Cuota/Ingreso
Esta relación es el porcentaje de tus ingresos que representa la cuota. Generalmente no tiene que superar el 25-30%. Te sugerimos que la consideres después de otros compromisos financieros.
Gastos Asociados
Es importante considerar otros gastos que, aunque no están incluidos en el CFT, son parte del proceso:
- Gastos de Escrituración
- Honorarios del escribano
- Sellos y certificaciones
- Inscripción registral
- Gastos Bancarios
- Tasación de la propiedad
- Estudio de títulos
- Informes crediticios
-
Seguros
- Seguro de vida
- Seguro de incendio
- Otros seguros requeridos
Cómo Comparar Efectivamente
Para comparar diferentes ofertas, considerá:
-
CFT como Principal Indicador
- Compará siempre el CFT entre diferentes opciones
- Prestá atención a qué incluye cada CFT
- Verificá si hay costos adicionales no incluidos
-
Plazo Total
- A mayor plazo, menor cuota pero más intereses totales
- Evaluá diferentes escenarios de plazo
- Considerá opciones de cancelación anticipada
-
Flexibilidad
- Posibilidad de realizar pagos adicionales
- Opciones de refinanciación
- Condiciones de cancelación anticipada
Nuestra plataforma te permite comparar todas estas variables de manera simple y clara, ayudándote a tomar una decisión informada sobre tu hipoteca.